高校物业管理改革问题与发展思路
高校物业管理改革问题与发展思路
19年高校后勤社会化改革以前，全国高校后勤服务管理单位包括校园物业管理南通大学顾菊平均设置在学校总务处或后勤保障处下面，为学校行政服务管理部门，从事校园物业服务的管理和一线保洁、维修和安全保卫的服务人员为事业编制，其运行经费均由学校承担，其物业服务的质量、水平不高，服务态度不太好，服务的及时性得不到保证，学校师生对后勤服务工作满意度不高。由此，学校后勤保障服务工作制约学校快速的改革发展，同时，学校负担较重，学校工作重心不能全部放在教学、一年级·大学季研及改革上面。为了解决上述问题，19年中央提出教育改革以及后勤社会化改革，特别是从19年开始，很多高校将学校原从事后勤保障服务的单位从学校剥离出去，成立了包括校园物业服务管理在内的，为学校乙方，专业为学校提供后勤保障服务，学校按其服务面积、内容及质量等，按面积支付一定的服务费用给来解决从事后勤服务管理人员费用，的管理和服务人员根据所承担的服务内容和工作量由自行聘任人员，学校不再统一管理，当然也包括下属的校园物业服务人员在内。应该说，改革后的校园物业服务包括后勤保障服务管理的水平、质量、服务及时性以及师生满意度等得到了较大提升，后勤保障服务给学校教学、人才培养等改革发展提供了有力支撑。
高校物业管理是为学校教学、长安大学公路学院研及师生生活提供后勤服务保障部门，而高校属于为国家培育人才和教学、长青大学研为中心任务的教育单位。作为从事学校物业管理的单位，其物业服务管理工作也是围绕学校教学、毕业寄语大学研中心工作而开展的物业服务管理工作，因此，高校物业管理除了要做好物业服务保障工作以外，还应协助学校承担一些“管理育人、服务育人”的工作，高校物业服务管理也是学校管理工作的重要组成部分，具有育人的教育特性。
应该说，高校物业管理工作是为学校教学、四大美女大学生研及师生生活提供一个良好的环境氛围，提供安全稳定的工作、学习和生活场所为自己的工作目标。由于学校不仅承担教学、如何成为大学老师研任务，而且还肩负着维护政治稳定责任，因此，作为学校物业管理工作的部门，在做好物业服务管理本职工作以外，如果发现有涉及到学校、国家稳定的一些言论和行为要及时加以制止，并要及时向学校汇报，便于学校及时采取措施进行处理。因此，高校物业管理具有维护学校安全稳定的政治特性。
高校物业管理服务是为学校教学、北亚利桑那大学研、师生生活及学校改革发展提供保障，服务范围是学校教学大学考研考什么研单位包括书馆实验室等、学生宿舍、校园环境等，其服务对象是学校的师生，属于高级知识分子的群体，与社会物业管理服务对象不同。高校师生整体素质非常高，他们对物业服务的要求非常高，只有高校物业管理部门的人员具有一定的整体素质，才能做好高校的物业管理工作。
高校物业管理不是单一管理，而是具有交叉管理、双重管理特性，这主要体现在学校教学大楼物业管理中需要与学校教务处协同管理、材料类大学研实验大楼物业管理需要与学院、设备管理部门协同管理、书馆物业管理需要书馆参与，而学生宿舍物业管理更离不开学工部门、学院共同参与才能做好物业管理工作，因此，高校物业管理具有交叉、双重管理特性。
由于高校所处的地理位置不同，学校规模、大小不同，后勤社会化改革时原物业管理事业编制人员也不等。一些学校改革剥离后划归后勤物业管理部门的事业编制人员较多，负担较重。而我校是由上海海事大学简介个较大的高校合并组建成立的学校，原来大学生贷款买房校后勤物业服务管理人员都多，三校合并时组建的物业管理部门的事业编制人员达人左右。由于我校校园物业服务中心承担三校区万平方米道路、广场环生清扫、保洁、垃圾清运处理；万平方米教学的、德国留学大学研大楼清洁、持续维护；1万平方米绿化维护任务，工作量大、服务范围广，外聘一线人左右，而物业服务费用是由学校按照我们承担的服务面积和标准，低于社会物业服务费用标准支付，而这些费用的30%是用于来支付给物业服务中心原来属于学校事业编制人员工作、津贴等，确保物业服务中心的员工队伍稳定，一部分费用用于购买物业服务保障工作中必要的服务保障用品和运行费用。因此，物业管理服务中心负担非常重。
高校后勤物业管理部门基本上是由改革前后勤校园物业中心（法学大学）、环卫等部门形成的，这些部门的管理人员基本上是学院老师配偶、教职工子女、学校征地安置人员以及少量管理干部组成的。后勤社会化改革后，物业管理部门人员还是以此为基础，另外聘用了大量外聘员工组成的，这些人员是没有经过系统的物业管理专业知识和管理知识培训的，专业性不强，物业管理队伍整体素质、服务水平不高。
社会物业管理部门的综合、行政、财务、采购、物资管理、惩考核、业务管理制度都非常完善，虽然高校物业管理部门通过自身努力，也制定了一些规章制度，但是由于这些部门管理人员没有经过系统专业培训，因此，这些物业管理部门制定出来的一些制度是不健全、不系统、也不够完善。而且，高校物业管理制定的岗位职责、工作标准、工作流程、行为规范、监督检查及考核等制度也不完善、不系统。由于高校物业管理部门人员有学校事业编制人员，对这些人员考核不够严格，而对外聘人员考核虽然较为严格认真，但是，由于经费紧张，外聘员工收入不高，考核后惩执行力度不高，基本上是批评教育为主。
高校投入物业管理费用与、社会单位投入的物业管理费用有一定的差距。目前，市各街道用于街道环卫保洁费用为每平方米1元多，而学校用于道路、广场环卫保洁费用只有投入的三分之一左右，楼宇物业服务管理费用也远远低于和社会单位投入楼宇服务管理费用。同时，学校引进的社会物业服务管理的费用也比学校后勤物业服务管理费用高，而物业服务的要求相同。另外，高校后勤物业管理单位事业编制人员费用学校基本上也没有解决，这些人员费用是从物业管理费用中支付，这样后勤物业费用于一线服务人员的经费就非常紧张，综合因素造成了高校后勤物业管理部门的外聘员工的收入非常的低，很多学校的外聘员工工资基本上是当地规定郑州大学城工资标准。同时，由于物业管理费用的限制，物业服务管理单位购买的物业服务机械设备非常少，物业服务中清洁、保洁，安保，绿化维护也基本是人力为主，物业服务人员工作量非常大。
前面对高校后勤物业管理单位形成的由来、人员构成情况已经进行了详细阐述，后勤物业管理部门改革前后重心都放在做好校园物业服务管理工作方面，而对单位文化建设、人文及素质培养工作重不够，因此，高校后勤物业管理单位的文化氛围不强。
综上所述，笔者认为，高校后勤物业管理部门为了适应改革发展和生存需要，应该加强以下几个方面工作
目前，后勤物业管理事业编制人员多，绝大多数无物业管理知识，难以胜任管理岗位工作，而这些人员又不愿意到服务一线去从事清洁、保洁、安全保卫、维修等工作，他们的工资待遇又高。为了稳定，后勤物业管理部门不得不把30%左右的物业费用用于这些事业编制人员，负担较重。为此，只有学校出台政策，通过提前退休、退养，转岗分流等办法来减员增效。另外，通过引进专业人才，培训现有人员等办法来提高物业管理部门人员的整体素质和服务水平。
高校后勤物业管理虽然也制定了一些管理制度，但这些制度是不够完善的，不能完全覆盖到物业服务管理的所有环节、各个流程。如果高校后勤物业管理部门要适应学校师生对物业服务的较高要求，能够高标准为学校教学、科研及师生生活提供物业服务，就需要高校物业管理部门强化自身制度建设，建立健全一套完善的管理制度。在对物业服务过程中，要依据管理制度强化对物业服务管理的各个环节、流程进行管理，加强监督检查、考核。
（三）通过提供学校优质物业服务，争取学校提高物业管理费用来改善和发展后勤物业管理
目前，很多高校投入在物业服务管理方面的费用都较低，有些方面的物业管理费用标准远远低于、社会单位的物业管理标准，这就给后勤物业服务管理带来了很多困难。由于经费紧张，而后勤物业单位首先要保证学校事业编制员工的待遇，确保稳定。其次，物业管理部门还要支付购买物业服务过程中必要的清洁、保洁用品等运行费用，其余经费才能用于支付一线外聘员工的工作待遇，这就造成支付外给外聘员工待遇非常低，很多学校物业服务外聘的工作基本上是当地规定的塞勒姆州立大学工资标准。这样就造成高校后勤物业管理部门招聘不到懂技术、有专业知识、年轻有能力的员工，同时，也没有多余的资金用购买物业服务所需要的一些机械设备。为此，高校后勤物业管理部门只有通过精细、优质的物业服务，争取学校提高物业服务费用标准，同时，减员增效，才能改善外聘员工待遇，才能招聘到有专业技术的员工，才能有资金用于购买机械设备，才能在改革中发展。
高校后勤物业管理工作，需要与学校高素质、高文化知识的师生接触、交流，同时，在日常的物业服务管理过程中，常常会接触到校园的人文古迹、历史文化记忆、古建筑、人文雕塑等，这就要求我们后勤物业服务管理人员应有一定人文素质才能适应、才能胜任校园物业管理工作，为此，高校后勤物业服务管理单位应加强自身文化建设，不断提高人文修养，提升文化品位和文化氛围。
总之，高校物业管理与社会物业管理有非常大的区别，学校、师生对物业服务要求较高、期望值较高，这就需要高校后勤物业管理部门不断积累物业管理经验，加强制度建设，引进专业技术人员，培训培养员工技能，加强队伍建设，提升文化氛围，不断提高服务能力、服务水平来适应学校、师生需求，以此来推动高校物业管理的改革发展。