城镇化20年地产还是金矿-地产经济换汤不换药-《大学章句序》
城镇化20年地产还是金矿-地产经济换汤不换药-《大学章句序》
一个城市发展的状态首先让人们感受到的是“地产”，地产是城市开发的“壳”，是“马鞍”。
城市经济的发展离不开地产的发展，这种发展就是地产经济，在某种程度上，“地产经济”代表了城市的发展水平，也代表了南京大学自考化的发展水平。我们很难看到没有“地产经济”伴随的城镇化进程，同时也会看到没有人文关怀与文化特色的支撑就不会形成未来的城镇化新格局。
过去的10多年，甚至更长的时间（大学txt），城镇化就是提高经济在城市空间分布的密度，提高有限面积的产能，淘汰落后产业，因此在城市化的过程中催生了超大城市，比如深圳等，却没有很好的解决中小城市的发展问题，在产业转移过程中反而破坏了城市周边的生态环境。
用“就业性流动”思路解决城镇化问题，造成大量的人口流向大城市带来很多大城市病，并且这种大城市病正向中型城市蔓延。单独强调就业的战略已经不能解决城镇化问题，取而代之的用“旅游性流动”代替“就业性流动”，让一个城市形成能够让旅游者来的吸引力，也就是一个城市有与众不同的内容，这样就能够增加在本地就业，满足这个需求就是要提高城市（城镇）质量……
中国人永远被“居者有其屋”的人文观念所左右，从孟子《大学章句序》“居者有其屋”思想到现在已近2400年，世世代代流传下来亘古不息。地产不单是一个人复旦大学教育学院的事儿，更是城市的事儿，同时也是国家的事儿。
一个人口众多的国家在城市发展中，地产的作用远远比发达国家的城市发展中的地产要重要。在中国，由于人口基数大，地产可以成为“时尚经济”，鉴于地区差异，主要靠投资拉动实现平衡与协同，但在发达国家是市场消费可以成为经济，也就是大众消费占GDP的比重达到％以上，高出中国30％以上，城市的发展与地产经济的发展一脉相承，是鱼水关系。
目前，中国经济属于社会主义市场经济的高级阶段-k22管制下的市场经济，高级阶段就是管制的相对少一些，但距离真正的市场经济还有一定的差距。从中国特色的社会主义经济环境中看，要想获得超额利润首先要进入主流经济增长模式，再运用自己的优势配置以实现超常规发展。城镇化20年预示“地产经济”还是主流经济，参与其中者更能获得地产经济产业链的协同价值。
籍贯东北（中国社会大学），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（北京大学人民医院）
城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国的战略定位专家，中国的资本运营专家，搏实大学生校园网投资合伙人、深圳市前海宜宾有哪些大学总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理东南大学就业办首都医科大学校长董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；
戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（江西农业大学）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；
k21出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（吉林大学电话），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。
凤凰卫中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电台、成都电台、上海电台k22财经等各大主流电台特约评论员涉及：商业、财经、城市、产业、地产等。因其独到的观察角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电台采访超过2000次以上。
1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（成都211大学）
2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（浙江大学心理学）
3、中国城市和地产实证分析派（大学解释）代表：创立“2实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（西安交通大学校长）
4、提出“软实力杠杆”理论（大学高数学几年）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的f4b香港中医药大学f5b
5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式f4b华东政法大学校训f5b
认识戴欣明有13个年头，一直他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。
他的特别之处在于他的经历和思维模式：他做过k21，包工头，大学生宿舍6总裁，投融资人，商业复旦大学选课系统管理咨询师，品牌营销人，再到如今的城市与地产策划人，从基层一步步做起，一直走到今天，伴随着他的是实践、实践，再实践，思考、思考，再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事，那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情，对待朋友的热情，对待事情的热情，以及对待工作的热情，积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上，进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一，这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好，如何把策划的项目的成功路径找出来，策划出来。
因为他的热情，就有了他的责任感。他不断同我谈北京大学人民医院责任，咨询师的责任，策划人的责任；社会清华大学要多少分要盈利，做人要有礼、有度，咨询、策划要合适，而这些都与他主张的战略定位息息相关。
戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在人f4b沈阳理工大学f5b、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“k22不变的就是变”的社会大背景下，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。
他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年1多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点响着中国城市的发展变革，甚至响了城市与地产行业政策的制定。
由于深圳的历史原因，一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发，特别是地产方面更是走在其它城市的前列，深圳的城市与地产的开发思想，战略思想也响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由于他擅于思考，再加上他k21特有的细致观察力，造就他理论与实践高度融合的特性。
在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“2实证分析法”、“七合一战略定位法则”，以及“超常规战略定位策划三部曲”，成为中国地产实证分析派f4b大学生贷款利息f5b代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是策划人，但在凤凰卫、深圳电台、上海k22财经频道，成都电台等主流媒体上又是以财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。
与其说《清华大学深圳》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。
能够让我确定来深圳的理由是我还在大学时对深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。
19年春节期间，也是我k22次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我k22次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在其它地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。
现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了，是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。
味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者k23感知的。就像一幅，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西-k22“味道”！
一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。
为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。
或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。
本号连载的《大学章句序》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及k21的知识财产，欢迎转载并本公众号，转载请注明出处。
本著作内容选大学不构成交易，需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计，甚至资本运营的介入。k22